La questione se si possa costruire sotto terra senza permesso affascina molti proprietari di terreni e appassionati di edilizia alternativa. Vorreste realizzare un locale interrato, una cantina o persino un’abitazione sotterranea senza dover affrontare il labirinto burocratico delle autorizzazioni? In questo articolo analizzeremo cosa dice realmente la normativa italiana, quali sono i rischi legali di costruire strutture interrate senza le dovute autorizzazioni e vi presenteremo alcune alternative sostenibili ed energeticamente efficienti come le pensiline fotovoltaiche, che potrebbero soddisfare le vostre esigenze con minori complicazioni burocratiche.
Cosa dice la legge sulle costruzioni interrate
Prima di tutto, è fondamentale comprendere il quadro normativo. Le costruzioni interrate, contrariamente a quanto molti pensano, non godono di un regime di favore solo perché non visibili. La Corte di Cassazione, con la sentenza 19444/2014, ha chiarito che anche per la realizzazione di vani interrati è richiesto il permesso di costruire.
Secondo la Cassazione, perché sia necessario il permesso di costruire non serve che i manufatti si elevino al di sopra del suolo. L’elemento da valutare è l’impatto sul territorio. Se i lavori implicano una trasformazione durevole dell’area interessata, per la loro realizzazione va richiesto il permesso di costruire e non è sufficiente la DIA (Dichiarazione di Inizio Attività) o altre forme semplificate.
La definizione di “interventi di nuova costruzione” contenuta nell’art. 3, comma 1, punto e.1, del D.P.R n. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), include la costruzione di “manufatti edilizi fuori terra o interrati”. Questo conferma che è indifferente la collocazione dell’edificio al di sotto del piano di campagna.
I casi particolari: quando serve il permesso per costruzioni sotterranee
Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 8358/2023, ha ribadito che le costruzioni interrate sono annoverabili nella nozione di nuova costruzione quando comportano una trasformazione del territorio. Anche i volumi tecnicamente “azzerati” mediante riempimento di terra non sfuggono a questa classificazione.
Non pensate di poter aggirare la legge riempiendo di terra uno spazio interrato costruito senza permesso. Il Consiglio di Stato ha precisato che “il riempimento con terreno di un volume interrato non può essere equiparato ad una rimozione dell’abuso, e men che meno ad una demolizione o ad un ripristino dello stato dei luoghi”. Inoltre, “il riempimento del volume con terreno non determina l’inutilizzabilità definitiva dell’opera: i proprietari potrebbero, in futuro, rimuovere il terreno e recuperare la possibilità di utilizzo del volume”.
La presenza di vincoli idrogeologici o forestali, molto comuni in Italia, rende ancora più rigorosa la necessità di autorizzazioni. Come specificato nella sentenza sopracitata, “una costruzione sotterranea può incidere sulla regimazione delle acque” e non può essere considerata irrilevante ai fini della tutela idrogeologica.
Esistono eccezioni? I piccoli interventi in edilizia libera
L’articolo 6 del DPR 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) e il Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 2 marzo 2018 (Glossario dell’edilizia libera) elencano gli interventi che possono essere realizzati senza necessità di titoli abilitativi. Tra questi, però, non figurano esplicitamente le costruzioni interrate di dimensioni significative.
Per quanto riguarda gli spazi sotterranei, potrebbero rientrare nell’edilizia libera solo interventi molto limitati come:
- Piccole intercapedini ventilate completamente interrate e non accessibili (vespaio)
- Opere provvisionali temporanee durante la fase di cantiere
- Alcuni tipi di opere di protezione dal dissesto idrogeologico di piccola entità
Tuttavia, queste eccezioni sono molto limitate e non permettono di realizzare veri e propri locali interrati utilizzabili.
I rischi delle costruzioni sotterranee non autorizzate
Costruire sotto terra senza permesso comporta rischi significativi. L’illecito edilizio può portare a:
- Sanzioni amministrative molto elevate
- Ordine di demolizione dell’opera abusiva
- Impossibilità di vendere legalmente l’immobile
- Responsabilità penali in caso di danni a terzi
- Problemi con le compagnie assicurative in caso di sinistri
Un altro aspetto critico riguarda la sicurezza: le costruzioni sotterranee necessitano di particolari accorgimenti tecnici per garantire l’adeguata ventilazione, l’impermeabilizzazione e la resistenza strutturale. Senza un progetto approvato da professionisti qualificati, realizzato seguendo le normative vigenti, si rischia di creare ambienti insalubri e potenzialmente pericolosi.
Alternative legali: le pensiline fotovoltaiche come soluzione sostenibile
Se il vostro obiettivo è aumentare lo spazio utilizzabile della vostra proprietà senza incorrere in complicazioni burocratiche eccessive, le pensiline fotovoltaiche rappresentano un’alternativa interessante da considerare. Queste strutture multifunzionali offrono riparo e, contemporaneamente, producono energia pulita grazie ai pannelli solari integrati nella copertura.
Il recente Decreto “Salva Casa” (DL 39/2024) ha incluso tra gli interventi di edilizia libera “le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici” come tende, pergole e strutture simili, a condizione che non creino spazi stabilmente chiusi e non determinino variazioni di volumi e superfici. Le pensiline fotovoltaiche ben progettate possono rientrare in questa categoria, semplificando notevolmente l’iter autorizzativo.
Rispetto a una costruzione interrata, le pensiline fotovoltaiche presentano numerosi vantaggi:
- Iter autorizzativo semplificato: In molti casi è sufficiente una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) anziché un permesso di costruire
- Produzione di energia rinnovabile: Riducono la dipendenza dalla rete elettrica e abbattono i costi energetici
- Incentivi fiscali: Possono beneficiare di detrazioni fiscali e altri incentivi per le energie rinnovabili
- Versatilità d’uso: Possono essere utilizzate come parcheggio coperto, area relax o spazio multifunzionale
- Valorizzazione dell’immobile: Aumentano il valore della proprietà con un investimento che si ripaga nel tempo
Molti nostri clienti hanno scelto di installare pensiline fotovoltaiche anziché tentare la strada rischiosa delle costruzioni interrate non autorizzate. Un esempio emblematico è quello di un’azienda agricola nel nord Italia che, invece di costruire un magazzino interrato, ha optato per una pensilina fotovoltaica di 150 mq. Questa soluzione ha permesso di creare uno spazio coperto per il ricovero dei macchinari agricoli e, allo stesso tempo, di produrre energia sufficiente per coprire circa il 70% del fabbisogno energetico dell’intera azienda.
Integrazione di bornes de recharge: una soluzione all’avanguardia
Per massimizzare l’utilità delle pensiline fotovoltaiche, un numero crescente di proprietari sceglie di integrarle con stazioni di ricarica per veicoli elettrici. Questa combinazione rappresenta una soluzione all’avanguardia che trasforma un semplice riparo in un vero e proprio hub energetico.
L’installazione di colonnine di ricarica sotto le pensiline offre molteplici vantaggi:
- Utilizzo diretto dell’energia solare per la ricarica dei veicoli
- Protezione dalle intemperie durante le operazioni di ricarica
- Indipendenza energetica per la mobilità elettrica
- Valorizzazione ulteriore della proprietà
- Possibilità di accedere a incentivi specifici per la mobilità sostenibile
Un nostro cliente nel settore commerciale ha recentemente installato una pensilina fotovoltaica di 200 mq con 4 punti di ricarica. Questa soluzione ha trasformato il parcheggio aziendale in un asset strategico, attirando clienti con veicoli elettrici e permettendo la ricarica della flotta aziendale a costi energetici pressoché nulli.
Aspetti economici: costi e ritorno dell’investimento
Dal punto di vista economico, la scelta tra una costruzione interrata (regolarmente autorizzata) e una pensilina fotovoltaica merita un’attenta valutazione. I costi di realizzazione di uno spazio interrato possono essere significativi, considerando le necessità di scavo, impermeabilizzazione, ventilazione e sicurezza strutturale. A questi si aggiungono le spese per le pratiche autorizzative, che possono essere considerevoli.
Una pensilina fotovoltaica rappresenta certamente un investimento iniziale importante, ma con interessanti prospettive di ritorno economico. Il costo medio per una pensilina di media dimensione (circa 50-100 mq) si aggira intorno ai 25.000-40.000 euro, a seconda della tipologia di struttura e della potenza dell’impianto fotovoltaico integrato.
Tuttavia, a differenza di una costruzione interrata, una pensilina fotovoltaica genera un ritorno economico attraverso:
- Riduzione delle bollette energetiche
- Possibilità di vendere l’energia in eccesso
- Incentivi fiscali e detrazioni
- Incremento del valore immobiliare
- Potenziale fonte di reddito se dotata di colonnine di ricarica ad accesso pubblico
Considerando tutti questi fattori, il tempo di ammortamento dell’investimento si riduce significativamente, attestandosi mediamente tra i 6 e gli 8 anni, con una vita utile dell’impianto di oltre 25 anni.
Iter autorizzativo per le pensiline fotovoltaiche
Ottenere le autorizzazioni per una pensilina fotovoltaica è generalmente più semplice rispetto a una costruzione interrata, ma richiede comunque attenzione alle normative vigenti.
In generale, l’iter prevede:
- Verifica preliminare delle norme urbanistiche locali (alcuni comuni hanno regolamenti specifici)
- Presentazione di una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) o, in alcuni casi, una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)
- Richiesta di connessione alla rete elettrica al gestore locale (se si prevede lo scambio sul posto)
- Comunicazione al GSE per l’accesso agli incentivi (se applicabili)
È importante sottolineare che, sebbene l’iter sia semplificato, ogni comune può avere specifiche prescrizioni. In zone sottoposte a vincoli paesaggistici o storici, potrebbero essere necessarie ulteriori autorizzazioni.
Considerazioni finali: quale scelta è più vantaggiosa?
Alla luce di quanto analizzato, possiamo trarre alcune conclusioni:
Costruire sotto terra senza permesso espone a rischi legali significativi e non rappresenta una soluzione consigliabile. Le sanzioni e le conseguenze negative possono superare di gran lunga i potenziali benefici.
Le costruzioni interrate regolarmente autorizzate rappresentano una soluzione valida per aumentare lo spazio disponibile, ma comportano iter autorizzativi complessi, costi elevati e nessun ritorno economico diretto.
Le pensiline fotovoltaiche, eventualmente integrate con stazioni di ricarica per veicoli elettrici, offrono un’alternativa moderna, sostenibile e potenzialmente più vantaggiosa dal punto di vista economico. Richiedono procedure autorizzative generalmente più semplici e generano un ritorno economico tangibile nel tempo.
La scelta migliore dipende dalle specifiche esigenze e dal contesto, ma è fondamentale valutare tutte le opzioni disponibili prima di intraprendere un progetto edilizio, privilegiando sempre soluzioni conformi alle normative e rispettose dell’ambiente.
Se state considerando l’installazione di una pensilina fotovoltaica o l’integrazione di stazioni di ricarica nella vostra proprietà, non esitate a contattarci per una consulenza personalizzata. Il nostro team di esperti sarà lieto di guidarvi verso la soluzione più adatta alle vostre esigenze, nel pieno rispetto delle normative vigenti e con un occhio attento alla sostenibilità ambientale ed economica.